Travaux : les 7 erreurs qui coûtent cher aux marchands de biens
Dans une opération d’achat-revente, les travaux sont souvent le facteur le plus risqué. Un mauvais choix, une estimation floue, un artisan pas fiable… et c’est toute la rentabilité qui peut s’écrouler.
Chez Rapido’Devis, on travaille au quotidien avec des marchands de biens.
Voici les 7 erreurs les plus fréquentes qu’on observe dans le secteur – et nos conseils concrets pour ne pas tomber dedans.
1. Choisir les artisans les moins chers
C’est l’erreur numéro 1 : confondre « pas cher » et « rentable ».
Quand on choisit le devis le plus bas sans vérifier la qualité, les retards, malfaçons ou reprises sont presque inévitables. Et au final, ça coûte beaucoup plus cher que prévu.
👉 Ce qu’il faut faire : toujours demander au moins trois devis, vérifier les références, les avis, et préférer un artisan un peu plus cher mais fiable. La qualité évite les mauvaises surprises, surtout quand vous avez des délais serrés.
2. Acheter trop cher
Un chantier parfait ne sauvera jamais une opération mal achetée.
Beaucoup de marchands débutants surpayent leur premier bien, mal évaluent le prix du foncier ou oublient certains frais (notaire, revente, TVA). Résultat : leur marge est morte avant même de commencer.
👉 Ce qu’il faut faire : viser au moins 25 à 30 % en dessous du prix de revente estimé, prendre le temps de comparer les ventes récentes et s’imposer une discipline sur les offres.
Source : Mabrik Immo – Les erreurs courantes à éviter en MDB
3. Sous-estimer les coûts des travaux
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Entre le devis de départ et la facture finale, il y a souvent un gouffre. Pourquoi ? Parce qu’on oublie toujours quelque chose : un mur pas droit, une toiture plus abîmée que prévu, des normes à mettre à jour…
Les erreurs d’estimation sont la cause directe de marges perdues.
👉 Ce qu’il faut faire : intégrer d’emblée une marge d’erreur de 10 à 20 % dans votre budget. Et surtout, travailler avec des outils d’estimation fiables, basés sur des données réelles.
Source : Secrets Marchand de Biens – Les 10 erreurs à éviter
4. Négliger la fiscalité (TVA, plus-value, régime)
Trop de marchands démarrent sans comprendre les règles fiscales qui s’appliquent à eux.
TVA sur marge ou sur le prix total ? Quel régime d’imposition ? Quelles charges sont déductibles ? Une erreur ici peut faire exploser la note.
👉 Ce qu’il faut faire : être accompagné d’un expert-comptable spécialisé, se former aux bases de la fiscalité du marchand de biens, et ne jamais acheter sans avoir validé les conséquences fiscales.
Source : Sylvain Turbé sur LinkedIn – Les 7 erreurs fréquentes
5. Se lancer dans un projet trop complexe
Diviser un immeuble, réhabiliter une ruine, gérer un changement de destination… ce sont des projets à forte valeur ajoutée, mais aussi à fort niveau de risque.
Quand on débute, mieux vaut éviter les opérations où chaque étape dépend de l’urbanisme, du voisinage, ou de la météo.
👉 Ce qu’il faut faire : commencer par un projet simple, avec peu de dépendances, un calendrier court, et un périmètre maîtrisé. On apprend mieux avec une première opération fluide qu’avec une usine à gaz.
6. Ne pas s’entourer
C’est une autre erreur classique : vouloir tout faire seul pour économiser. Résultat : on perd du temps, on fait des erreurs juridiques, ou on se plante sur un point technique.
Un bon marchand sait s’entourer des bons partenaires : architecte, maître d’œuvre, artisan référent, notaire pro-actif, etc.
👉 Ce qu’il faut faire : constituer un petit réseau de pros fiables, même avant votre premier achat. Et rester ouvert aux conseils : l’humilité sauve bien plus d’opérations que l’arrogance.
7. Ne pas anticiper les imprévus
Un chantier, c’est toujours une part d’inconnu. Une poutre pourrie, une dalle instable, un voisin récalcitrant, une erreur sur le plan cadastral… Et tout peut basculer.
Ceux qui réussissent ne sont pas ceux qui évitent les problèmes, mais ceux qui ont prévu de la marge pour les gérer.
👉 Ce qu’il faut faire : toujours intégrer une réserve de temps (15 % sur le planning) et une réserve financière pour absorber l’imprévu sans paniquer.
En conclusion
Un bon marchand de biens, ce n’est pas un génie du marché. C’est quelqu’un qui prévoit, structure et s’entoure.
Les erreurs évoquées ici ne sont pas rares. Elles sont récurrentes. Et c’est justement pour ça qu’on peut les éviter.
Avec un outil comme Rapido’Devis, vous gagnez du temps sur l’estimation, vous obtenez des chiffres fiables, validés, et exploitables en banque, auprès des artisans, ou pour vos simulations de marge.
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